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第十八期

法官乔丽:教您如何放心买房

[乔丽向广大网友介绍了民事案件的有关情况,重点介绍了房屋买卖纠纷的审理特点。]

乔丽

兰山区人民法院民事审判团队主审法官

2015年至2017年,兰山法院共计受理房屋买卖合同纠纷类案件1523件。三年间,兰山法院受理的该类案件数量一直在高位运行,呈现三连升态势。

互动交流

主持人:各位网友好,欢迎收看大众网和兰山区人民法院联合推出的“法官在线”访谈栏目。今天我们为各位网友邀请到的嘉宾是兰山区人民法院民事审判团队主审法官乔丽。欢迎您,乔法官,请您先给我们广大网友打个招呼,简单做一下自我介绍吧。

  乔丽:主持人好,各位网友好!非常高兴来到大众网与广大网友进行在线交流。
  我本科毕业于山东政法学院法学专业,后进修于中国政法大学民商法专业。大学毕业后,一直从事法律工作,于2010年通过山东省初任法官考试进入兰山法院,先后任职于立案庭、审判监督庭和民事审判第一庭。2016年7月,我院率先在全省范围内实行审判团队改革,由我担任民事审判团队的主审法官,从事民商事案件的审判工作。

主持人:乔法官,请您简单介绍一下民事审判团队审理的民商事案件的类型有哪些?以及兰山法院对这类案件的审理情况?

  乔丽:好的,我所在的民事审判团队主要审理房屋买卖合同纠纷类案件。随着市场经济的发展,城市化进程的推进,房地产业的迅速发展,人民法院受理的房地产纠纷案件数量逐年增加,案件类型除传统的二手房买卖合同纠纷、农村房屋买卖合同纠纷外,商品房预约合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷等新类型案件不断出现,案件审理难度增加。
  兰山法院近三年受理的房屋买卖合同纠纷类案件的数量呈现持续增长态势。2015年至2017年,兰山法院共计受理房屋买卖合同纠纷类案件1523件。三年间,兰山法院受理的该类案件数量一直在高位运行,呈现三连升态势。值得注意的是,近一年,该类案件更是呈现爆炸式增长。
  2016年,兰山法院受理该类案件366件,而2017年高达879件,远远超越2016年的受理案件数,增幅高达140%。

主持人:乔法官,您能向网友介绍一下该类案件的基本情况和特点吗?

  乔丽:好的。根据我院的审理数据可以看出,房屋买卖合同纠纷类案件审理中常见的主要是二手房买卖合同纠纷和商品房预售合同纠纷,我主要跟大家交流这两类案件的形成原因吧。
  二手房合同是指购房者和售房者在平等协商的基础上,就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。特点主要有买卖合同签订不规范、共有人一方出售房屋、买卖合同常与居间合同重叠、买卖双方分歧较大等。近几年,临沂市房地产市场较为活跃,人们对房屋的需求也在不断增长。与房地产市场的发展相伴而生的,是商品房预售纠纷的日益增多。商品房预售合同,是指开发商将尚未建成的房屋预先出售给买受人,买受人支付价款,开发商在未来确定的日期将预售房屋交付给买受人时签订的书面协议。商品房预售合同的内容复杂,履行期限长,这类纠纷具有标的金额大、涉讼人数多、对立情绪严重、法律政策性强等特点。

主持人:乔法官,现在房产买卖双方在交易过程中发生了那么多的纠纷,那么您认为是由哪些原因造成的呢?

  乔丽:二手房买卖合同纠纷案件多的原因主要是以下三点:第一、房价上涨过快。之所以案件数量会剧增,房价上涨过快带来的违约利益诱惑是一个关键因素。第二、卖家违约成本低。大部分房屋买卖合同,都是基于房价相对稳定的背景下设定的,对于违约的惩罚,大部分是双倍返还定金或者是按照合同总价款的10%-20%承担违约金,在房地产行业活跃的市场行情下,根本起不到违约惩罚或补偿的作用。第三、风险防范意识差。买卖双方缺乏法律常识和风险防范意识也是引起纠纷的诱因之一。当事人在购买二手房的时候,根本没有核实该房屋产权是否清晰,是否可以办理过户手续,也没有核实房屋是否存在抵押、查封等情况。尤其是在签订约束双方权利义务的房屋买卖合同时,往往只注意了其中关于价格、支付方式等合同条款,而对于如何适用合同违约条款保护自身权益却很少了解。
  商品房预售合同纠纷案件增多的主要原因有以下三点:第一、开发商行为不规范。有的是因为建设工程施工过程中的延期交工、支付工程款纠纷等情形的发生导致了延期交房,有的则是因为手续不全导致无法按期办理房产证,例如没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金,没有完成竣工备案等。第二、购房人维权意识高涨。随着经济社会的快速发展和普通宣传活动的深入开展,人民群众的维权意识愈发高涨,遇到矛盾纠纷,往往会拿起法律的武器去维权,积极寻求司法救济。第三、开发商存在一定程度的虚假宣传。有的开发商采取的广告宣传方式中,难免存在一些夸大或不实的信息。

主持人:乔法官,房产作为大宗消费品占用的是一个家庭尤其是普通家庭的大部门积蓄,是影响居民幸福感的主要因素。您能跟广大网友详细的谈谈在二手房交易过程中应注意哪些事项吗?


  乔丽:二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房等。二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。那么二手房交易应该注意什么呢?
  第1步:买卖前的产权审核。担心买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢进行自主交易的一大原因。首先,要看房屋手续是否齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的重要凭证。其次,要看房屋产权是否明晰。有些房屋会有多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应尽量和共有人协商签订房屋买卖合同的事宜。再次,要看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。最后,要看交易房屋是否在租。有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。这个环节最大的风险就是产权瑕疵问题,所以买受人在交付定金之前,应尽量查询房产档案并得到确定答案。因为你看中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,可能就会面临交易失败的风险。
  第2步:交付定金与签订预约合同。看好房子,审核好房屋产权后,交付定金就是顺理成章的事。如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,最好交由第三方资金托管中心来监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,再交付定金给出卖人。一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同。合同至少约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。在这个环节,很多人总是分不清“定金”和“订金”的概念。由于“订金”与法律规定中的“定金”属两个概念,“定金”是规范的法律概念,是一种担保形式;而“订金”并非法律语言,没有明确的法律规定,在审判实践中一般被视为预付款。两者的法律效力也是完全不同的;如果买方交付的是“定金”,那么买方违约则定金将卖方没收,卖方违约则必须向买方双倍返还定金;如果买方交付的是“订金”,那么不论哪一方反悔,卖方都只须原数退还“订金”。这个环节需要特别注意的就是:无论是买房者还是卖房者,均应在订立合同时对此订金和定金两个概念予以区分,明确自己的权利和义务,避免日后不必要的经济损失。
  第3步:支付首期款及办理资金监管。除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上,资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。无论是通过何种方式交易,首期款尽量还是放在资金托管中心监管。
  第4步:签订房屋买卖合同。签订房屋买卖合同时,最主要要关注的是产权情况、房产总价、付款方式、交易税费、交房时间、违约责任等条款。其中特别要注意的是:如果房产有共有权人,要尽量与共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。书面协议里面要明确交易税费双方如何分担,交定金、过户、交房的时间应明确约定,才能够保证交易顺利进行。如果房产有较为贵重的家具家电,最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述。要明确违约责任,才能保障自己的权益,特别是在目前房价上涨的情况下。
  第5步:办理过户及缴纳税费。产权转移前房地产的风险责任由转让人承担,产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认房子是否存在质量问题。
  第6步:后续事项的交割。交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否被更换或搬走。在这个环节里,户口问题也是交房时容易忽视的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。
  

主持人,那么在商品房预售合同方面有什么要注意的地方吗?

   乔丽:商品房预售作为买卖双方当事人广为采用的主流市场模式,事关千家万户的安居乐业。商品房预售的房屋尚未建成竣工,买受人对买卖标的难以作出直观判断,且买受人一般在房屋竣工前已通过一次性付款或银行按揭付款等方式将购房款全部支付给开发商,开发商的开发经营风险在一定程度上实际已经转移给买受人;因此,相比现房和二手房,买受人承担了更大的交易风险和不确定性。商品房预售合同是确定买卖双方当事人权利义务的主要依据,签好合同,合理降低和防范交易风险对买受人尤为重要。在签订商品房预售合同过程中应注意以下事项。
  1、要确认开发商是否已经取得商品房预售许可证。为保护购房人的基本权利,我国对商品房预售实行许可制度,没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同。因此,购房人在签订预售合同前,应当首先查验开发商的商品房预售许可证,确认自己拟购房屋在预售许可的范围内,避免不必要的法律风险。
  2、要认真阅读开发商制定的格式条款。开发商就商品房预售的通用条件,一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款,作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读,不了解的地方需及时与开发商进行磋商。
  3、要明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金和购房人解除合同的权利两个层次。
  4、要尽可能明确面积误差的处理结算办法。预售合同约定的面积多为按图测算的预测建筑面积,难免与最终实测面积有误差。我市商品房销售主要采用按建筑面积计价方式,因此面积误差直接影响双方当事人的经济利益。
  5、要重视前期物业管理和临时管理规约。在业主委员会成立前,商品房交付后的物业服务通常由开发商选聘的物业服务企业负责,小区的公共秩序由开发商制定的临时管理规约予以规范。前期物业管理的好坏和临时管理规约的执行情况直接决定房屋的使用质量和使用成本,甚至对商品房的保值增值有重要影响。购房人需认真阅读作为预售合同附件的前期物业服务合同和临时管理规约,重点了解物业服务的标准、质量和费用,才可能做到商品房买得放心,用得舒心。
  6、要及时办理相关登记手续。商品房预售合同签订后,从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证,前前后后有很多法定手续需要办理。这些手续既是购房人的权利,也是购房人的义务,对保护双方当事人的合法权益具有重要作用。购房人自觉并督促开发商按照合同约定的时间和顺序,及时办理相关登记手续,是有效利用预售合同保护自身合法权益的必要手段。
  最后,如果买卖双方在交易过程中发生纠纷,不能通过协商解决,导致发生民事诉讼时,要增强收集保存证据的意识,并对案件做出合法合理的预期。只有如此,才能更好的维护自身的合法权益。
  上述这些在工作中总结的经验,希望能给广大网友带来一定的帮助,避免一些当事人在房产交易过程中发生的纠纷。

主持人:非常感谢乔法官针对房屋买卖合同纠纷类案件给予我们的耐心解答,这期“法官在线”访谈节目就到这里了,希望乔法官有时间再次做客我们的节目。

  乔丽:谢谢主持人,感谢各位网友对兰山法院工作的关心与支持!值此三八妇女节来临之际,也恭祝全体女性同胞节日快乐!

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