北京房价降多少才能激活楼市？(图)

一边是北京楼市整体交易惨淡，另一边则是部分低价入市的楼盘交易火爆。这种看似对立的现状，却正是目前北京楼市刚性需求的真实写照。北京楼市的刚性需求一直存在，之所以目前出现整体市场的销售惨淡，“不是不想买，而是买不起。”而近期出现的数个低价楼盘热销，正好印证了这一点。“想买”是最为直接的刚性需求，而“买不起”架空了这些刚性需求，要想激活需求、激活市场，让高房价回落才是最有效的手段。

　　2008年的房地产市场充满了各种不确定性，房价的不确定性，房地产商命运的不确定性，还有国家宏观调控政策的不确定性……这些不确定性，让整个房地产行业笼罩在一种山雨欲来风满楼的气氛中。（资料图片）

　　朝青

　　14000-16000元/平米

　　南三环南四环

　　10000-13000元/平米

　　亚奥

　　19000元/平米以下

　　大兴黄村

　　7000-9000元/平米

　　今年前四个月，以美利山、紫金新干线、大成时代中心为代表的低价入市项目，均出现了购房者追捧的局面。本报记者对北京前4个月中热销的8个项目调查发现，热销的原因基本一样，那就是开盘价比同区域的均价低出许多。中原地产华北区域总经理李文杰指出，在高企的房价面前，购房者将价格要素作为其购买的首要参数，只要价格在其承受范围之内，购买需求马上会被激发。

　　房价和刚性需求严重脱节

　　北京楼市现状进一步验证了李文杰的观点。1月初，位于百子湾区域的美利山开盘，项目以低于区域均价近2000元/平米的价格销售，首期开盘推出400多套房子，吸引了2790组购房者。来自北京房地产交易管理网的数据显示，该项目一季度共销售了548套，销售额为7.1亿元，月均销售量为182套。4月4日才取得预售许可证的紫金新干线，因其较低的售价得到市场的认可，记者统计发现，该项目4月4日共取得了344套住宅的预售许可证，截至4月23日共销售了229套，加上已预订的87套，不到20天售出92%。

　　“只要价格合理，刚性需求便马上释放。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋指出，目前北京房价和刚性需求之间存在严重的脱节，房子不好卖并非是购房者不买了，而是房价上涨太快了，将这些有购买需求的人抛弃了。

　　房价下降15%可以激活需求

　　新京报联合新浪房产进行的调查数据显示，超九成的网友认为，北京的房价应该下降15%比较合理。

　　记者根据今年北京楼市热销的几个项目进行分析对比发现，只要一个楼盘均价低于同区域其他楼盘13%以上，就会立刻出现追捧购买的局面。如美利山入市时售价为13400元/平米，而此时该区域在售住宅均价约为15500元/平米，两者相差14%；紫金新干线网上销售签约均价为8266元/平米，该区域目前在售商品房较少，其中新龙城均价为12000元/平米，按照区域保守均价为10000元/平米计算，紫金新干线的售价要低于区域均价17%—20%。

　　东亚上北中心是今年打折销售效果较好的项目，按照其不同阶段的促销计划，该项目实际成交价格要比区域均价低10%—15%。“从今年热销的楼盘可以看出，新盘价格只要比同区域的楼盘低15%左右，购房者就迅速多起来。”北京华业地产(600240行情,股吧)策划总监邓小虎表示，由此来看15%左右的降幅应该是激活需求的一个基本底线。

　　 “售价应降至去年同期水平”

　　朝青板块

　　调查数据显示，有80%以上的网友认为，朝青板块的心理预期价在14000—16000元/平米。“售价应降至去年同期水平。”部分网友这么认为。

　　朝青板块是近年的热点区域，目前该区域精装修住宅主流销售价格一般在17000—20000元/平米左右，主要包括华业玫瑰郡、珺峰、天鹅湾、合生橄榄季。此外，该区域在售的星河湾、泛海国际居住区、金隅凤麟洲及公园1872二期等产品的售价则在25000—35000元/平米。

　　同时，该板块还是去年上涨幅度较大的区域之一，在区域内个别项目暴涨的带领下，朝青板块去年经历一次过山车的直线上涨过程，一年内主流价格上涨了3000—6000元/平米。去年11月左右，房价上涨至顶峰，在售主流精装修住宅均价多数在20000元/平米左右。

　　来自中大恒基的二手房销售数据显示，该区域在售的二手住宅均价集中在14000元/平米左右，其中合生橄榄季约在14500元/平米，天鹅湾平层约为16000元/平米，华纺易城14700元/平米左右。按照购房者认可底线需下降15%计算，区域主流在售住宅价格应该在14500—17000元/平米之间。

　　北京华业地产策划总监邓小虎认为，该区域毛坯房的价格为14000—15000元/平米较合适。而中原地产华北区总经理李文杰则认为，朝青板块房价实际上涨的速度和空间不是很明显，区域住宅泡沫成分较少，销售价格应该维持在15000—17000元/平米之间。

　　区域内部分在售住宅项目

　　楼盘位置当前价格

　　华业玫瑰郡石佛营 17000元/平米

　　天鹅湾朝阳北路 20000元/平米

　　珺峰青年路 22000元/平米

　　华纺易城青年路 17000元/平米

　　合生橄榄季青年路 15000-17000元/平米

　　新华联丽景·珊瑚湾朝朝阳路 20000元/平米

　　 “承受上限是13000元/平米”

　　南三环南四环

　　截至24日5点,有1926人认为南三环南四环房价应维持在10000-13000元/平米之间，支持率达83.96%。162位网友支持该区域的房价为13000-16000元/平米，能够承受13000-16000元/平米的网友仅占7.06%。有网友说，我的最高上限是13000元/平米。

　　尽管都说南城是价格洼地，但是去年以来，南三环、四环的价格涨幅可是一点都不含糊，“静悄悄”地就翻了一番，各在售项目已全线超出网友们最能接受的10000-13000元/平米。

　　区域内均价最高的是位于东南三环的山水文园，31000元/平米，价格稍高一些的是东南四环的世纪东方城四期———华翰国际公寓，均价23000元/平米，计划在5月亮相的东南三环华威桥附近楼盘优品国际，均价两万元左右，南三环楼盘方庄6号均价是18000元，文成建筑均价16000元，世华水岸算是这个区域便宜项目了，均价14000元，中海城二期圣朝菲，均价13000元，都达到或超过了网调显示购房者所承受的上限。

　　而南三环马家堡的星河城，目前的价格是17000元/平米，西南三环的万年花城，目前的均价是15000元/平米，西南四环看丹桥的设计师广场，价格是16800元/平米，再往西一点的小屯路的万科中粮假日风景，目前loft产品的售价是19000元/平米。

　　形成鲜明对照的是，去年的这个时候，该区域在售楼盘的价格一般在8000-9000元/平米。如去年4月份，万年花城的价格为9300元/平米，万科中粮假日风景在去年5月份开盘时，仅9500元/平米。而当时该区域最贵的楼盘山水文园均价也不过15000元/平米左右，中海城一期尾房对外售价10000元/平米左右。

　　南三环南四环几乎包括了整个丰台区，记者从北京建委提供的2007年销售数据来看，去年丰台区域的均价为10240元/平米。

　　成业行总经理邵念强认为，这一区域的价格为10000-12000元/平米比较合理，现在的价格明显虚高，“有实力的开发商可以扛，等到2009年，资金紧张的开发商无疑会以各种方式降价销售”。而我爱我家地产经纪公司副总经理胡景晖也认同这一合理价位,他进一步表明，南三环区域应该为12000元/平米,南四环则在10000元/平米左右，同时，东南三环、东南四环价位相对要高一些，可能略超过12000元/平米，但不能超过15000元/平米。

　　区域内部分在售住宅项目

　　楼盘位置当前价格

　　建邦华府赵公口桥精装塔楼14000元/平米

　　方庄6号方庄桥 18000元/平米

　　中海圣朝菲成寿寺路 13000元/平米

　　万年花城西南三环 15000元/平米

　　 承受不起超四成人放弃购买

　　调查统计

　　目前京城房价已经超过了人们的承受能力，刚性需求在高房价的压制之下无法得到释放，市场中存在的多个案例证明，为数众多的购房者选择不买房，根本原因还是在于买不起。而伴随全国楼市整体降温，北京房价也出现松动的趋势，房价一旦下降到购房者能够承受的水平，刚性需求或许将会被再度激活。为此，本报联合新浪房产对市场中真正有购房意愿的购房者心态做抽样调查，希望为购房者做出选择提供参考。

　　截至4月24日，共有3597名网友参与了本次抽样调查，通过对市场整体的判断和关注区域的选项选择，表达了自己对京城楼市房价的预期。

　　未感觉房价下降，仍期望价格下调

　　在参与调查的近3600名网友中，超过1500人选择了“房价下跌只是听说而已”，认为京城目前并未出现房价下降。另有占总调查人数44.07%的参与者认为，目前北京的房价并未明显下降，只是打折的项目增加了。总计有超过八成的参与者没有感觉到房价有回落，而只有一成左右的购房者认为房价确实下降了，这也与目前北京楼市没有项目直接降价的现实相符。而在对未来市场的预期方面，近六成的参与者觉得，北京房价会出现南方城市目前的大跌状况，但同时也有超过四成的参与者认为北京楼市不会大跌、未来不好预计，其中相信房价不会大跌的人，占到了总参与者的21.69%。

　　但在心理价格方面，被调查网友意见统一，超过九成的参与者认为，京城房价至少要在目前的基础上下调15%才能算基本合理。而超过五成的被调查者也选择了继续观望，等待房价下调到心理价位，或者收入水平上升后再购房，值得关注的是占参与调查比例41.28%的人，面对高房价选择了放弃购房改为长租的方法解决住房问题，只有不到一成的参与者选择当前出手购房，市场购买意愿低迷。

　　担心房产质量，价格一年后或反弹

　　在期望京城楼市房价下调的同时，参与调查的网友中超过九成的人表示，考虑到了房价下降后房产质量水平的问题，但更多的关注还是在房产价格方面，意见相当统一。其中占总数80.32%的参与者选择考虑到房价的下跌，可能会导致房产质量水平下降的问题，但表示这无法控制。而近一成的参与者表示在乎的只是价格，质量可以忽略。高房价的压力之下，房产质量成为了购房选择中的牺牲品，值得引起关注。

　　对于未来价格的反弹方面，参与者的意见也相当集中，超过七成的人认为在一年左右的时间，京城楼市房价在经历了一定程度下降后会出现反弹。而另有近两成参与者认为类似这样的价格反弹会在奥运会结束后，大家的关注焦点转移回具体生活时，京城房价将再度上涨。