营改增后二手房税负略降

2016-04-27 14:33:00 来源: 北京日报 作者: 陈雪柠
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  本报讯(记者 陈雪柠)从下月起,营业税改征增值税的试点工作将全面推开。改革后,二手房交易也将从缴纳营业税改为缴纳增值税。昨天下午,财政部、国家税务总局发布通知 明确,营改增后,计征契税的成交价格不含增值税;个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税。业内分析,与当前相比,营改增后个人二手房交易需要缴纳的 契税和个人所得税变化不大。

  

此前,部分房产中介在朋友圈内散布不实言论,声称“买房赶紧,节后就要多交增值税了。”事实上,税务部门已经明确,过去二手房营业税的征税政策和免税政 策此次基本都平移到了增值税,过去征营业税5%,现在改为增值税还是5%。营改增后,个人二手房交易税负不升反降。以北京为例,个人将购买不足2年的住房 对外销售,取得出售住房收入630万元,原营业税应纳税额为630×5%=31.5万元,改征增值税后,应纳税额为630÷(1+5%)×5%=30万 元,对比之下,个人转让同样价格的二手住房,应纳税额减少了1.5万元。

  除了营业税,此前个人二手房交易还需缴纳契税和个人所得税。在营改增的背景下,个人二手房交易中的契税和个人所得税也略有调整,不过变化不大,购房者不必担心税负增加。

  按照最新通知,计征契税的成交价格不含增值税。有房产中介分析,以本市一套面积小于90平方米、售价300万元的家庭唯一住房为例,此前需缴纳的契税为 300×1%=3万元,营改增后,需缴纳的契税或将为300÷(1+5%)×1%=2.86万元。不过,这仅为初步推断,具体计算方法还需等待税务部门的 进一步通知。

  目前,本市对个人出售二手房,自用5年以上并且是家庭唯一住房的,免征个人所得税。不满足以上条件的则要按照出售价和房屋原值差额的20%来缴纳个人所 得税。据了解,这里的房屋原值既包括购房时实际支付的房价款,也包括缴纳的相关税费。此次通知明确,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得 房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。也就是说,此前个人购得住房时若缴纳了增值税,在 售出时这部分增值税可以进行扣除,扣除后的差额再作为个人所得税的应税收入来计算。

  如果在5月1日前已签订交易合同,但尚未办理过户手续,应该缴纳营业税还是增值税呢?对此,税务总局明确,个人转让住房,在2016年4月30日前已签订转让合同,2016年5月1日以后办理产权变更事项的,应缴纳增值税,不缴纳营业税。

初审编辑:韦辉

责任编辑:刘译阳

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