律师：合同显失公平，可申请法院予以调整
买房子是人生一件大事，可是对于一些买房者来说，看不懂合同而吃哑巴亏的大有人在。临沂月澜锦程的业主们最近就因为违约金的事而烦恼着，他们手里的合同五花八门，不仔细看，还真不知道里面的“门道”。
交房时发现违约金是万分之零点五
最近让刘先生焦头烂额的事就是房子。一提到房子，刘先生说，头都大了。2012年春天，刘先生看上了北城新区月澜锦程楼盘。“当时开盘价不到4千，地段也不错。”简单考虑后，刘先生决定购买这处楼盘的一90多平米的房子。首付20余万后，又办理了一部分贷款。总房款40余万元。刘先生清楚地记得，当时签订购房合同的时候，交房时间是2013年6月30日之前。
一直到今年的元旦过后，刘先生才接到开发商的交房电话。比合同中约定的交房时间整整晚了半年。这时，刘先生才想起，购房合同中好像规定开发商推迟交房应该支付违约金。他赶紧翻出合同来查看，这一看，他傻了眼，购房合同第九条第二款中注明，买受人不退房，逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之0.5的违约金。
刘先生给记者算了一笔账，40万元的购房款如果按照合同中约定的万分之0.5的违约金来算，180天(半年)的时间，开发商只需要支付3600元的违约金。按照假设40万购房款存入银行的收益，以中国建设银行半年存款利率3.05%计算，400000(购房款)*0.0305(半年存款利率)=12200，两者相差了8600元。万分之0.5的违约金是否过少？
同一小区违约金标准却不一致
而让刘先生万万没有想到的是，同一栋楼上的业主，开发商签订的购房合同中，违约金的赔偿标准却不一致。
业主郭先生和李先生均在该小区34号楼购买了房子，关于购房合同开发商违约的赔偿标准，郭先生的购房合同中注明，买受人不退房，逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之0.5的违约金。而李先生的购房合同却显示，买受人不退房，逾期超过60日，出卖人向买受人支付总房款万分之五的违约金，而这个万分之五很模糊，没有说按日，只是说已付房款的万分之五，如何赔偿根本没说清楚。
购房者王女士说，她购买的是一个小户型，总房款27万元左右，而她的购房合同中也是注明如果开发商违约交房，每日需要按照万分之0.5的标准进行支付。据她所知，她一个朋友购买的房子也出现了延期交房，开发商是按照每日万分之五的标准进行的赔偿，她朋友也因此获得近3万元的延迟交房赔偿金。
同样是延期交房，而违约金的赔偿标准相差却如此之大。王女士也给记者算了一笔账，她27万的购房款，推迟交房了半年，如果按照每日万分之五的违约金算的话，可获得2.4万元的赔偿金，而如果按照每日万分之0.5的标准来算，那只能获得2400元的赔偿，两者相差2万余元，这2万余元的费用对于一个普通购房者来说，不是个小数，这也是让王女士最纳闷的地方，为什么同一个城市，甚至同一个小区违约金执行却不一样？如果开发商解释不清楚，她们将考虑走司法途径维护自己的合法权益。
业主违约赔偿和开发商违约赔偿不一样
王女士说，她仔细阅读了购房合同发现，业主违约和开发商违约的赔偿还不一样。购房合同中约定，买受人不退房，逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之0.5的违约金。
而购房合同中还约定，无论何种原因解除《商品房买卖合同》的，买受人应无条件在7个工作日内配合出卖人到合同备案机关办理解除合同备案手续，否则，每拖延一日，买受人同意每日按照已付房款的万分之一向出卖人支付违约金。
另外，在合同补充协议关于办理银行按揭贷款的约定中显示，买受人应当接到出卖人要求办理银行按揭贷款通知之日起5日内，在出卖人的协调下到指定的银行办理完毕按揭贷款，如果买受人的原因在规定的时间内未办理完银行按揭贷款，逾期在5日内的，买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过5日的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人同意出卖人按《商品房买卖合同》价格回收买受人所得房产，买受人按照总房款的10%向出卖人支付违约金。
“开发商违约了，每日只支付已交房款的万分之0.5的违约金，而购房者违约了，每日却要支付已交房款的万分之一的违约金。”王女士说，这不是明显的霸王条款吗？
为什么同一小区，签订的购房合同各有不同，开发商和购房者的违约金赔付标准也不尽相同。7日下午2点，记者来到月澜锦程售楼处，一工作人员表示，记者需要找他们一位刘姓的负责人，并且给指引了刘姓负责人的办公场所，当记者赶到刘姓负责人办公室时，屋内一共有三个工作人员，得知记者采访来意后，其中一位男子说，刘总不在，也不方便提供电话号码，什么时候回来也不知道，并拒绝回答记者提出的其他问题。
律师：合同显失公平
“开发商违约每日支付万分之0.5的违约金，而购房者违约，每日则需要支付万分之一的违约金。可见这份合同显失公平。”山东康桥律师事务所张律师指出，我国目前尚未出台关于逾期交房违约金的具体赔偿标准，开发商与购房人所执行的“行规”普遍为日万分之三到万分之五，但是法律同时规定，签订合同时，要遵循公平公正的原则，同一份合同，双方的违约赔偿金不一致，显然是有失公平。
张律师指出，由于有关部门所监制的格式合同本身也有瑕疵，所以建议在每一个需要填写数字的地方都设置大写区域，大小写相结合的合同才不可能被开发商钻了空子。
至于购房者如何来维护自己的权益，张律师也给出了指导性意见。他建议，购房者可以通过诉讼的形式来维护自己的合法权益，要求更改合同中不公平的条款，也可以要求开发商赔偿有关损失。比如，开发商延期交房给购房者造成了哪些实际的损失，而开发商给予的违约金又无法弥补这些损失，购房者可以提供有关的证据进行起诉，要求开发商赔付违约金以外造成的实际损失。
山东品众元律师事务所王律师也指出，违约金具有惩罚违约行为补偿违约损失的双重性质。发生纠纷后如一方认为违约金过低或过高时，可申请法院予以调整。
文/片 本报记者 吴慧
