大众网济南2月19日讯（记者 李兆辉）今天，国家三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，调减房地产交易环节契税、营业税。除北京市、上海市、广州市、深圳市外，全部执行这一降低营业税、契税的政策。大众网记者了解到，山东在半年前，刚刚减免了上述税率，并在调减契税营业税的同时，继续免征个人所得税。按照国家新政，山东或将再次调整房产契税、营业税。新政策能够带来多少优惠？大众网记者算了一笔账，90平米以下契税最多可少缴2/3，购置百万元的二手房可省5万元的营业税。
契税最多可少缴2/3，改善性住房购买者受益大
根据三部门房地产新政，2月22日起，个人购买家庭唯一住房90平方米及以下减按1%税率征收契税。家庭唯一住房面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
按新税率计算，济南李先生要买一套改善性住房，如果面积在90平米以下，房价为100万元，过去按照3%的缴税率计算，需要缴纳3万契税，但现在只需要缴纳1万元。一套房就足足少交2万元。
如果李先生购买120平米的住房，总房价为130万。按照以前的契税税率，则需缴纳3.9万元；而按新政税率，只需缴纳1.95万元，前后少缴一半。
据济南市地税部门有关工作人员介绍，在济南，按照现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，住房建筑面积90平方米(含)以下，按房价1%的优惠税率征收契税;90-144平方米(含144平方米)按3%的税率减半征税，即实际税率为1.5%。超过144平米的，按照房价的3%征收。
这意味着，与济南现行优惠税率相比，国家三部门出台的房地产税率新政，144平米以上的住房税率将按照1.5%征收，可少交一半，这将对改善性住房需求有很大的刺激。
购置百万元二手房可省5万营业税，转嫁至买方的税免了
按照新政，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。以成交价格为100万元的房子为例，如果在购买2年之后交易，减免5%的营业税，一个普通家庭就能省下5万，这可是一笔不小的额外开支。
在此之前，这项税款往往会“转嫁”到买方头上。以新政前后济南市购房营业税的对比可以看出，新政对于购买二手房的改善型需求，是非常明显的利好。
2015年3月31日起，济南市执行《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，即个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外卖，免收营业税。此外，个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售，按照销售价减去购房原价的差额来征收营业税。这样一来，一套3年前购买时价格为80万元的住房，3年后售卖时假设为100万元，那么购房者往往还需承担1万元的营业税。
非一线城市楼市去库存受益，预计后续房地产政策频出
针对新政的影响，中原地产首席分析师张大伟分析，从直接影响看，房地产政策继续宽松，有利于非一线城市楼市去库存。从政策的直接影响看，其中契税主要影响改善需求，在过去的政策中，大部分城市针对首套房有不同程度的减免，140或144平米以上及二套全部按照3%收取。
整体看，一线城市不存在库存的问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大；新政针对二手房影响比新房更大，因为二手房实时交税。而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契税缴纳；中央部委接力地方出政策救市，预计后续针对房地产的政策依然会频繁出现。
山东调减“三税”才半年，或根据新政再作调整
2015年8月，山东13部门联合发文《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》，支持居民自住和改善性住房需求，提升住房品质和居住环境，加强供需双向调节，促进全省房地产市场平稳健康发展。
意见中除了明确要求落实国家支持住房合理消费的信贷政策、.进一步改进住房金融服务等系列措施之外，还进一步调减了个人住房转让的营业税、个人转让和购买住房的个人所得税、契税。
在减免个人住房转让的营业税方面，意见指出，个人将购买2年以上(含2年，下同)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人对外销售购买2年以上的非普通住房，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。
在减免个人转让和购买住房的个人所得税、契税方面，意见明确，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。个人购买建筑面积90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，按1%的税率缴纳契税；个人购买90-144平方米普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半缴纳契税。
专家分析，尽管山东调减“三税”的政策刚刚出台仅半年，国家三部门新政发布后，山东或许还会作进一步调整。
