临沂市民关注已久的二手房交易“营改增”政策终于“靴子落地”。24日，财政部、国家税务总局公布“营改增”细则：5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税(北上广深除外)。
记者对比新旧政策发现，“营改增”后，二手房交易双方的实际税负并未出现太大的变化。
对比“营改增”实施 税负略有下降
记者对比后发现，此次公布的个人房屋转让的增值税税率，和目前正在执行的营业税税率基本相同。同时，过去满2年以上普通住宅就可免征营业税的优惠政策，也延续到了增值税之中。
增值税与营业税的不同在于，增值税的计算需要把含税部分剔除，而简易征收方式不需要计算进项税和销项税，其计算公式为增值税=含税销售额/(1+征收率)×征收率。
举例说明，5月1日前，个人将未满2年的住房对外销售，那应该缴纳营业税。房子售价100万元，就该缴100万元×5%=5万元；5月1日后再卖，缴纳的就是增值税了，应该缴100万元/(1+5%)×5%=4.76万元。算下来，缴增值税将比缴营业税少0.24万元。这样看来，“营改增”后二手房交易的税负确实会有所下降。不过对出售购买满2年的非普通住宅(面积>144平方米)来说，依旧需要交纳5%的增值税。
需要注意的是，目前临沂市营业税的综合税率是5.6%，记者了解到，这是一种将营业税和城建税、教育附加费等附加税加在一起的笼统说法。而营业税改增值税后，这些附加税费仍然要征收，但是由于增值税纳税额与营业税相比略有下降，这些附加税的基数也会同样减小。
市场 着急出手的卖家淡定了
之前对于“营改增”细则有很多猜测，很多二手房买家都处在观望状态。现今，细则一出，2年以上的住宅外售免征增值税，给很多观望中的卖家吃了定心丸。
“‘营改增’政策细则未出台时，不少买家处于观望状态，一些着急出售的房主只好自降身价，以求快速出手。现在税率定为5%，卖家们吃了定心丸，原本着急出手的房主‘淡定’多了。金雀山路龙城雅苑的一位房主原本自降8000多元，今天打电话说不降价了。”市区金雀山路与羲之路交会处附近一房产中介负责人李女士告诉记者。
李女士告诉记者，自降身价又涨回来的情况属于个例，多数房主还是比较“淡定”。
市区平安路与沂州路交会处附近另一家房产中介负责人赵先生表示，临沂市二手房交易市场目前处于供过于求阶段，所以交易量上涨，价格并未太大波动，“营改增”细则出现前，不少前来挂房出售的市民都会询问“营改增”对二手房交易的影响，现在已经没有房主询问了。
专家 对二手房市场影响不大
“此前李克强总理答记者问时表示‘总的原则是不增加税负’，所以，5%的税率符合预期。”临沂市一房产中介负责销售的刘经理说。
“从此次公布的增值税税率来看，营改增基本可以看作是对现有营业税的平移，将现有的营业税放到了增值税里，取消了营业税，从征税的税率、征收年限和征收范围等来看，与之前的营业税相比变化不大，所以对二手房市场的影响不大。”刘经理说。
刘经理还表示，现在国家倡导去库存，临沂市不仅一手房交易市场火爆，二手房交易量也是成2倍以上递增，但由于临沂市的二手房市场还处于供过于求的阶段，所以二手房市场的价格比较平稳，并未出现较大波动。“从短期看，‘营改增’对二手房影响并不明显，所以我估计今年上半年二手房市场价格将继续平稳。”
记者 邵林 孙飞霞
