结合山东实际解析楼市新政
2008-10-23 09:55:00 作者: 来源:大众网--齐鲁晚报 |
本报记者 杨飞越 实习生 尹晓菲
根据国务院统一部署，财政部和人民银行就房贷政策和房地产税率进行了大幅度的调整。这包括贷款利率、首付款和税率等多方面的调整。银行界人士根据我省房贷市场的实际情况，对以上规定进行了详细解析。
降契税：是三税调整中的最大利好
政策规定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
我省银行界人士分析认为，在这三税调整中，对购房者最有利的是契税下调，其次是印花税免征，再次是土地增值税免征。目前我省执行的契税法定税率为3%，居民自用普通住宅（90平方米以下）减半征收即1.5%。也就是说，90平方米以下住房，在契税下调后，税金降低了房价的0.5个百分点。
印花税和土地增值税免征，主要是为加强房屋的流转性，事实上影响有限。目前印花税的税率是万分之五，土地增值税主要针对“商业房”征收，在居民住房中土地增值税一般是“空转”，往往可以规避。
目前对二手房交易影响最大的政策是，房龄在5年以内的二手房交易，必须缴纳房价总额5.5%的营业税，1.5%的契税(公寓和高档物业为3%)，1%的个人所得税和0.1%的印花税。总的算下来，5年以内的二手房交易应付各种税款达到房价的8.1%。
老客户：明年起才能享受七折利率
政策规定，人民银行决定自2008年10月27日起，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
我省银行界人士分析介绍，按照惯例，若购房者是2008年10月27日后购买的住房，那么从购买之日起即可享受7折利率优惠；如果是从2008年10月27日前购买的住房，那么其贷款优惠利率应从次年1月1日起调整，这也就是“固定日调整”政策。一般在签订合同时，银行会提供利率“固定日调整”和“次期调整”两种选择，如果客户中途修改，应根据合同约定向银行缴纳违约金，违约金数量一般为1个月的贷款利息。
二套房：还清首套房有望享受新政
另外，该政策对二套房政策进行了一定程度的放宽，如果居民还清了第一套房的房贷，改善自住房并符合国家对普通自住房的政策规定，那么就按第一套房利率7折优惠执行，首付款可以为20%。目前规定的第二套房首付比例为40%，贷款利率在基准利率的基础上上浮10%。比如某市民贷款买了一套100平方米的自住房，他如果想改善自己的住房条件，再购买一套130平方米的房子，只要能提前还清第一套房的贷款，在购买第二套130平方米的普通自住房时，他仍然可以享受首套房的贷款政策。
普通房：我省规定最高不超144平方米
政策规定，贷款利率和首付款比例下调，均针对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房。
我省对于普通住房的规定，执行省建设厅、财政厅、地税局2005年的通知，它应包括三个条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但上浮比例不得超过20%。
据银行界人士介绍，这三个条件中，最重要的是对“单套建筑面积”的规定，单套建筑面积在120平方米以下，最高不得超过144平方米。一般来说除别墅外，住宅小区的建筑容积率都在1.0以上。
公积金：贷30万20年每月少还44元
政策规定，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。即五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。以一个公积金贷款30万元、贷款年限为20年，按照等额本息的还款方式，调整前，利率为4.86%，每月需还款1956.74元；调整后，利率为4.59%，每月需还款1912.55元。贷款者每月将少还贷款约为44元。
按照惯例，已发放的贷款在本年度利率是不变的，自2009年1月1日开始，执行调整后的利率。对于在调整日之后发放的住房公积金贷款，执行的将是调整后的新利率。对于已经签订贷款合同，而且放款日在调整日之后的住房公积金贷款，要在贷款人签订调整贷款利率的通知单后，才发放公积金贷款。 |
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