案例解析
投诉案例一：
物业费定价遇“一言堂”
收费标准谁来定？
市民崔先生在陶然路买的一套商品房终于交房了，但对于每平米1.3元的物业费他觉得稍高。崔先生质疑物业费定价是“一言堂”，物业公司既没有把服务细则列出来，也没有征询业主意见。他在投诉中询问，新开楼盘的业主委员会该如何成立？物业公司的服务及收费标准应该怎么来定？相关部门如何来监管？
定价需有业主参与，收费项目要公示
《通知》等相关政策规定，符合业主大会成立条件的，由物业所在地街道办事处按照相关规定负责组织、指导成立业主大会，并由业主大会确定物业服务及收费标准。暂未成立业主大会的，应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议，可按照相关规定，拟定物业服务收费标准调整方案，经专有部分占建筑总面积过三分之二的业主，且占总人数超过三分之二的业主签字认可方可调整物业服务收费标准。
同时，按照相关规定，及时到当地物业主管部门办理物业服务合同备案手续，物业服务企业应当自调整标准30日内，将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本、会议纪要、业主签字记录等相关资料向物业所在地价格主管部门备案，价格主管部门予以出具相关备案证明。
物业服务企业应在物业管理区域内显著位置，将服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、代收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话12358及车位场地使用费收支情况等进行公示，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。
投诉案例二：
绿地擅自被改停车场
公用车位费该咋算？
罗庄区一个住宅小区的王先生咨询，他们小区内原有一片好几百平米的绿化草地，但今年小区物业把绿地变成了硬化地面，并划上线、贴出公告面向小区业主出租车位，虽然这一举解决了小区停车混乱的问题，但王先生觉得这片地原本就是业主共有的公共区域，而且物业公司还擅自改变了小区的绿化设计规划，每个车位每月收费180元也没有征求过业主的意见，小区暂时也没有成立业主委员会，王先生认为这个收费应该不符合规定，最起码也是没走相应的收费程序。
业主大会确定收费标准，取之于公用之于公
《通知》等相关政策规定，占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当缴纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。业主大会成立前占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议，在有关部门的指导下，拟定车位划定和使用方案，并经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由物业所在地街道办事处组织实施。
车位场地委托物业服务企业管理的，停车场地的保洁、秩序维护、购买公共责任保险等发生的物业管理服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支。业主大会成立前，物业服务企业可按照不超过20%的比例提取停车服务费，车位场地使用剩余部分，由物业所在地街道办事处负责监管。业主大会成立后，车位场地使用费及时移交给业主委员会管理，并接受全体业主监督。车位场地使用费主要用于补充相关物业管理区域的专项维修资金。
投诉案例三：
燃气管破裂无人买单
跑冒滴漏谁付钱？
罗庄区湖东路一小区业主张女士投诉，自己家中的燃气曾断气一周多，在咨询物业后被告知小区燃气管道在铺设时存在缺陷，安装中穿透污水管致使年久朽烂破裂。事发后第一时间就报修，但燃气专营商却因损失巨大而索要赔偿费用，但物业公司以“物业新规”为依据，认为小区住宅外的燃气设施不属于物业管理职责，这笔费用又无法摊给业主，导致迟迟不能供气。
水电暖气权责明确，住宅外设施专营商负责
《通知》明确规定，按照《山东省物业管理条例》(以下简称《条例》)第八十一条的规定，物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
按照《条例》第十六条、第八十三条的规定，住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输及变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备，不属于物业管理区域内共用设施设备。《条例》第八十三条更是明确规定，住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。
而在《国家物业管理条例》中，第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第五十二条规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
(责任编辑：李龙)
