营改增后二手房税负略降

　　本报讯（记者 陈雪柠）从下月起，营业税改征增值税的试点工作将全面推开。改革后，二手房交易也将从缴纳营业税改为缴纳增值税。昨天下午，财政部、国家税务总局发布通知 明确，营改增后，计征契税的成交价格不含增值税；个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税。业内分析，与当前相比，营改增后个人二手房交易需要缴纳的 契税和个人所得税变化不大。

此前，部分房产中介在朋友圈内散布不实言论，声称“买房赶紧，节后就要多交增值税了。”事实上，税务部门已经明确，过去二手房营业税的征税政策和免税政 策此次基本都平移到了增值税，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%。营改增后，个人二手房交易税负不升反降。以北京为例，个人将购买不足2年的住房 对外销售，取得出售住房收入630万元，原营业税应纳税额为630×5%=31.5万元，改征增值税后，应纳税额为630÷（1+5%）×5%=30万 元，对比之下，个人转让同样价格的二手住房，应纳税额减少了1.5万元。

　　除了营业税，此前个人二手房交易还需缴纳契税和个人所得税。在营改增的背景下，个人二手房交易中的契税和个人所得税也略有调整，不过变化不大，购房者不必担心税负增加。

　　按照最新通知，计征契税的成交价格不含增值税。有房产中介分析，以本市一套面积小于90平方米、售价300万元的家庭唯一住房为例，此前需缴纳的契税为 300×1%=3万元，营改增后，需缴纳的契税或将为300÷（1+5%）×1%=2.86万元。不过，这仅为初步推断，具体计算方法还需等待税务部门的 进一步通知。

　　目前，本市对个人出售二手房，自用5年以上并且是家庭唯一住房的，免征个人所得税。不满足以上条件的则要按照出售价和房屋原值差额的20%来缴纳个人所 得税。据了解，这里的房屋原值既包括购房时实际支付的房价款，也包括缴纳的相关税费。此次通知明确，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得 房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。也就是说，此前个人购得住房时若缴纳了增值税，在 售出时这部分增值税可以进行扣除，扣除后的差额再作为个人所得税的应税收入来计算。

　　如果在5月1日前已签订交易合同，但尚未办理过户手续，应该缴纳营业税还是增值税呢？对此，税务总局明确，个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。