大众网记者李兆辉
2016年刚刚过去3个月，房产交易大厅又出现排长队的现象。房产市场再现量价齐涨。
数据显示，2月份山东11城房价9城上涨，日照威海等三四线城市领涨。与此同时，今年前2个月，山东住房城乡建设经济主要发展指标全线回暖。其中，新建商品房和二手房销售量同比分别增长22.8%和8.9%，商品房去库存周期为23个月，较去年同期缩短了4.3个月。
究其原因，营改增、降首付、降利率等叠加政策利好，是量价齐涨的主要动力。然而，有专家提醒，政府要谨防“居民加杠杆”，防范为了去三四线及以下城市的房地产库存，而让居民增加贷款和负债率，甚至将企业的不良资产转换成居民的负债。
山东11城房价9城上涨 商品房去库存缩短了4.3个月
3月30日7点半，距离济南市房产交易中心还有1个小时，很多市民就提前在门口聚集等待。
济南市房管部门工作人员介绍，3月份二手房市场明显回暖，成交量增加。平均每天（只含工作日）的二手房网签量接近300套，较去年年底增加近30%。
不仅济南，国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，更多城市房价同比由降转升，且涨幅有所扩大。新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个，比1月份增加9个；二手住宅价格同比上涨的城市有41个，比上月增加1个，其中的34个城市涨幅比上月有所扩大。
前两个月，山东新建商品房和二手房销售量均出现较大幅增长。
山东省住建厅相关负责人在接受采访时介绍，前两个月，山东住房城乡建设经济主要发展指标全线回暖。其中，新建商品房和二手房销售量同比分别增长22.8%和8.9%。中国指数研究院数据显示，2月份山东11个城市当中，房价上涨的有9个。其中，日照、威海、德州等三四线城市领涨，涨幅都在1%以上，而日照突破2%。
山东省住建厅统计显示，前2个月，山东商品房去库存周期为23个月，较去年同期缩短了4.3个月。商品房新开工面积同比增长30%，扭转了连续24个月累计值同比下降的态势。
一大波利好政策激活购房需求 营改增后百万住房少交2400元税
行业专家分析，2月份新建商品房和二手房量价齐涨的主要动力是政策利好。在去库存的政策导向下，中央继续实施积极的信贷和财政政策，2月初，央行和证监会下调非限购城市商贷首付比例，变相提高了部分改善性群体的购买力；19日，财政部等部门联合发布通知，对房地产交易环节契税、营业税做出减免调整，与之前降首付政策相叠加，持续释放改善性需求，同时也将对新市民首次置业形成有力支持。
此外，济南一名房产中介机构负责人分析认为，供给方面的调整，也是推动2016年前两个月房价上涨的重要原因。春节后，楼市逐步恢复正常运行，开发商调整推盘节奏，供给量趋缓。部分热点二三线城市成交量也平稳释放，库存总量下降。未来，在降首付、降税政策双重利好下，楼市有望呈现供需两旺态势。
的确，济南购房者在3月份的降税政策，尤其是“营改增”刺激下，又掀起了一股购房小高潮。
财政部、国家税务总局公布的营改增全面推开细则显示，从5月1日起，全面实施营改增，将试点范围扩大到房地产等行业，其中建筑业和房地产业适用11%税率。
济南房产交易大厅有关工作人员说，从排队办业务的市民来看，有不少人是对“营改增”误读引发的恐慌性购房，他们认为如果不在“五一”之前把手续办完，就会多交很多税款增加买房成本。
对此，分析人士认为，改征增值税后，可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担。该人士详细算了一笔账，假设成交总价为100万元的住房，营改增前，应缴营业税=100万元×5%=5万元；营改增后，应缴增值税=300万元÷（1+5%）×5%=4.7619万元。可以看出，这类二手房“营改增”前后，就营业税和增值税这两个对比的话，税负降了0.2341万元，这样看来，营改增后二手房交易的税负确实会有所下降。这也与之前财政部承诺的税负“只减不增”相吻合。
山东财经大学经济研究中心主任潘明星分析说，在过渡期，二手房交易的增值税，基本平移了现行二手房交易营业税政策，原有的优惠政策也延续。但由于营业税是按照含税销售额计税，增值税是按照不含税销售额计税，税负还略有降低。
山东房价不具备全面暴涨条件 刚需仍是购房主流
济南链家地产有关负责人说，他们3月上旬对济南市100多家店面做过统计调研，总体房价比2月下旬上涨了0.04%，以一套100万的房子为例，也就上涨了4000块钱，每平米上涨40块钱。“市场确实出现回暖，需求量得到了释放，但是房子并没有大家想的那么好成交。因为观望的还占多数。”该负责人说，不少房东借机抬高挂牌价，出现了“有价无市”的现象，在一定程度上反而更不利于成交。一般来说，成交价会比挂牌价便宜1万至2万元左右。
对此，李铁岗认为，今年政府出台的一系列利好政策，根本目的就是去库存，政策效应持续下去房价上涨是可能的。面对现在不少一线城市房价暴涨的现状，开发商“最聪明的选择是借机去库存，而不是涨价”。需求释放了，不代表房子就很好卖。3月份成交量增加是去库存的效果，但是市场还会有新的供应量出现，市场总体还是供过于求，短期内需求量消化的比较明显是正常的。但是未来很长一段时期内，需求量如何再被更好地激发，还有待考验。
针对李铁岗对新供给量增加的判断，从山东省住建厅提供的数据得到了验证。今年前两个月，山东住房城乡建设经济主要发展指标全线回暖。房地产业、城市建设、村镇建设共完成投资757亿元，同比增长5.4%。其中，新建商品房和二手房销售量同比分别增长22.8%和8.9%，商品房去库存周期为23个月，较去年同期缩短了4.3个月。商品房新开工面积同比增长30%，扭转了连续24个月累计值同比下降的态势。建筑业逐步止跌回升，新签承包合同1186亿元，完成总产值979亿元，同比分别增长9.9%和1.3%。完成城市建设投资70亿元，与去年同期持平，自去年3月份以来连续10个月同比下降的态势得以缓解。
鉴于目前山东商品房去库存周期仍有23个月，意味着供大于求的局面仍然存在，而且山东人购房还是以刚性需求为主，房价并不具备全面暴涨的条件。
加杠杆埋下金融风险 谨防房企不良资产转换成居民负债
前不久，全民关注的链家事件，引发不少人对房地产行业杠杆的思考。链家在购房者20%首付基础上再扩大一倍杠杆，将购房首付比例放大到了1:10，大大推动了投机资金进入房地产的热情。不仅如此，链家还通过发行P2P将短期资金引导到房地产行业，链家理财平台累计投资金额已达到180亿元，已发放收益1.78亿元，投资用户人数超过了31万人，人均投资金额超16万元。
姑且不说，链家作为一家房产中介机构，却深度涉足专业的金融领域，已经埋下了金融风险隐患。仅链家通过加杠杆，带来的购房热情，就应该引发对当前全国多数城市房价上涨原因的思考。
前不久，沈阳推出大学生零首付购房的所谓房产新政，尽管马上被收回，但从中还是可以看出地方政府为了去房产库存，鼓励居民加杠杆消费的用心。春节前，央行也推出了降低首套房按揭比例，鼓励居民买房。
海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷在其微信公众号上认为，回顾过去一年来，政策上采取不断地降准降息，把M2增速的目标从12%上调至13%，把财政赤字率的目标从2.4%上调至3%，反映出全社会的杠杆率水平仍在上升。
李迅雷建议，要谨防为了去三四线及以下城市的房地产库存，导致社会资源的进一步错配；更要防范为了去库存而加杠杆，将企业的不良资产转换成居民的负债。
