银桥金居一户楼顶等多处漏水 修补无效可退房

    大众网临沂8月13日讯（本网记者）近日，一位网友通过大众网临沂论坛反映，自今年6月份入住河东区银桥金居后，房子的楼顶、太阳能、车库管道等多处漏水，壁橱都长了长长的毛，这还能住吗？开发商临沂金居置业有限公司也多次维修，可都不顶用，漏水仍然很严重。这样下去，怎么住？可以要求退房吗？当业主宋女士向开发商放映退房时，被告知除了危房外都不可以退房。

业主：楼顶、太阳能等多处漏水维修不顶用能退房吗
    业主宋女士告诉记者，今年的6月26号入住河东银桥家居后，家里一直漏水，楼顶、太阳能、车库管道等多处都漏水严重，并且壁橱都因漏水问题涨了长长的毛。宋女士多次找开发商修理，他们一个月上门维修了7次，可还是一直漏水。宋女士由于平常要工作，每次修理时都需自己专门抽时间陪同修理人员，十分不方便。
    对于这种情况，可以要求退房吗？宋女士对这个问题很疑惑。她也曾咨询过开发商临沂金居职业有限公司的工作人员，却被告知，“政府有规定，房子买了后，房管局备案了，只要不是危房，不退不换，继续维修。”难道只有危房可以退吗？房子漏水这么严重，实在影响宋女士一家人居住。
开发商:“比我们这里漏水严重的房子多了！”
    针对宋女士放映的问题，本网记者联系到了临沂金居置业有限公司的工作人员。当记者问及对于宋女士家的漏水问题如何解决时，该名工作人员称，比银桥金居漏水严重的房子多的是，不单单银桥金居的房子漏水。
临沂市房产局：漏水严重可到建设局质监办做鉴定
    对于宋女士家严重漏水的情况，临沂市房产局市场管理科的工作人员表示，业主可以到临沂市建设局质监办做房屋质量鉴定，如果房子的质量确实存在问题，那么业主有权力要求开发商临沂金居置业有限公司退房。
律师：房屋质量问题严重影响正常居住可要求退房
    为了进一步解决宋女士家漏水的情况，记者又联系到了临沂衡正源律师事务所的律师。据律师介绍，根据根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。所以，宋女士及相关存在类似问题的业主可以到相关部门做检测，一旦房屋存在质量问题，便可要求开发商临沂金居置业有限公司退房。
    另外，该名律师提醒市民，在以下几种情况下，可要求退房：
1、延期交付房屋
    到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
2、开发商开发手续不全导致合同无效.
    开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。
3、开发商未经购房人同意擅自变更设计.
    在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。
4、房屋面积误差超过3％
    如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3％，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
5、房屋质量不合格导致严重影响使用
    根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
6、房子产权不清楚，如存在抵押、联建或其他经济纠纷
    开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可；房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的；该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。
7、迟延办理房屋所有权登记
    根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。
8、按揭合同办理不下来
    因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭贷款的。
9、在建工程转让
    开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。
    本网记者将继续关注此事。
 
附：退房程序
1、先找开发商协商,协商不成再诉讼
    有关专家建议业主，如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。
业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。
2、索要违约金及相关税费
    如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。
3、首付、月供利息都可获赔
    在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。
    开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。
    若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
 
退房四步走:
 
    第一步：购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。
    第二步：督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。
    第三步：督促开发商将全部购房款返还给购房人。
    第四步：办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。
    至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。ll