康美药业变更土地性质 被指责虚增18亿资产(5)

　　项目一：配送中心涉嫌虚增资产5.7亿元

　　配送中心是康美药业2007年增发募投项目。最新公告显示，项目进度已达100%。

　　关于配送中心的位置，不同时期的公告有两个不同的说法。

　　根据2007年增发招股意向说明书，项目位于#4土地。而我们在#4土地未发现项目痕迹。

　　根据康美药业2008年可转债募集说明书，配送中心位于#2土地(普府国用[2008]第特00098号)，而该土地证号根本就不存在。

　　在#3土地找到了配送中心，但我们测算的投资规模和公告数字差异巨大。

　　实地测量，配送中心围墙内土地面积不超过250亩。

　　普宁市环境保护局《康美药业股份有限公司中药物流配送中心项目环境影响评价公示》显示，配送中心总占地面积231.5亩。中国土地市场网查询结果：#3土地总占地面积231.5亩，总价4500万元。

　　另外，仓库面积缩水相当明显。实际的仓库面积38953平米，相比2007年增发招股意向书宣称的62500平米，缩水高达38%。

　　项目二：专业市场涉嫌虚增投资6亿元

　　专业市场是康美药业在普宁的第二个10亿级投资项目。

　　2010年8月，康美药业与普宁市人民政府签订了《关于收购普宁中药材专业市场(“老药材交易市场”)的框架协议》。协议中提到，康美药业计划建设一个占地总面积650亩，投资不少于10亿元的专业市场。

　　如#6土地所述，我们发现属于康美药业的、可用于建设专业市场的土地只有137.86亩，且无动工迹象。

　　土地和建设工程两项合计，康美药业在这个项目上虚增投入近6亿元。

　　3 隐瞒地产关联交易

　　康美药业未披露与关联企业汇润地产的交易事项；在后者房地产项目已销售完毕的情况下，康美药业仍将项目所在的土地列入其无形资产中。

　　除了涉嫌虚增巨额投资，我们在调查中还发现，康美药业隐瞒了与副董事长许冬瑾(董事长马兴田之妻)名下公司普宁市汇润地产开发有限公司(下称“汇润地产”)之间的关联交易。

　　汇润地产在普宁当地开发的一些地产项目用地源自康美药业。但康美药业未披露土地变更的关联交易事项，在公开信息中也从未提及过汇润地产。

　　不仅如此，还出现了这样的情况：汇润地产开发的房地产项目已销售完毕，康美药业仍将项目所在的土地列入其无形资产中。

　　国土资源部网站信息显示，康美药业于2009年11月27日购买了位于普宁市占陇镇广汕公路南侧的一块土地，土地面积2.194公顷(合32.91亩)，使用年限是70年，土地成交价277万元。

　　汇润地产吉祥里项目售楼处的土地证和建设用地规划许可证显示，该项目所在位置同样是占陇镇广汕公路南侧，土地使用权终止日期是2079年11月27日，刚好是自2009年11月27日起70年。不同的信息来源都显示，吉祥里项目用地和国土资源部网站上康美药业在同一区域购买的土地在面积上完全吻合。

　　可以确定，上述两个地块为同一块土地。

　　此外，汇润地产在普宁的第一个楼盘雅苑占用的土地也原属康美药业所有。这块土地，最早见于康美药业2004年年报，在2010年配股说明书中也有提及。该项目2010年10月16日开盘，当天就被有意向的客户预订一空。而康美药业一个多月后在2010年12月发布的配股说明书，仍将这块土地列入其无形资产列表中。