临沂楼市调查第五季：沂河路崛起一座河岸城(2)

沂河路：临沂城市商业副中心

    近年，临沂市政府大力打造沂河路经济带，沂河路开发片区东起沂河，西至京沪高速，北接临沂城区，南至沂河路南。2007年，罗庄区委、区政府作出重大决策，邀请上海同济大学进行高起点规划设计，用3—5年的时间，投资200多亿元，打造罗庄的黄金走廊。作为罗庄区重点招商区域主要分为三条经济带， 18公里沂河路沿线按“东居、中商、西工”的发展布局，大力发展房地产、汽车超市和高新技术产业。

    对于沂河路十大项目的开发建设，鲁南国际采购中心副总沈作波说：“沂河路上十大重点项目将会给城南部的经济发展注入活力，商业与住宅之间是相辅相成的，住宅可以给房地产带来人气，有人聚集的地方才可以发展商业。在罗庄板块，住宅开发体量最大的是地王集团，住宅的大面积开发对商业地产来说是一件好事。”他还坦言，“临沂市场与南方市场相比，它不是城市规模化，而是市场集群化，最大的缺点是没有产业基地做支撑，很多东西是从外地运进来的，在这个过程中催化的是物流的发展。如若发展商业地产需要的极为准确的市场定位，经营业态要非常明确。就拿我们鲁南国际采购中心来说，他地处沂河路，是沂河路十大项目之一，因为处于交通要道，又远离城市核心区，在经营业态上就不可能像银座购物中心一样，搞个奢侈品、快速消费品等，地段就决定了我们定位在专业采购上，目前已精确定位到五金和汽配。” 
    秀水湾营销总监王伟说：“咱们临沂的专业市场可以说是刚刚起步，以前的专业市场都是第四代，第五代的专业市场还是刚起步的，第五代专业市场包含了吃穿住行玩乐采购，发展第五代专业市场需要的是极佳的地理位置和超高的人气。”

    管先生提到，现在罗庄版块的房地产处于低谷板块，如果房价行情要来，需要主导力量先上，然后房价猛涨一段时间，现在罗庄板块的房地产市场缺少的就是主导力量。政府重点建设沂河路，打造临沂城市商业副中心，大力建设沂河路十大项目，重点抓商业，可以说是在为罗庄板块注入新的主导力量。政府对伊河路与建设的决心是有目共睹的，200亿的建设体量，同时积极增设交通配套，汽车南站的投入与运营均可为罗庄房地产板块增加带动因素。

    据观察分析，临沂房地产在开发规划过程中，目前面临“南北差异”，这和市政规划有着紧密关系，北城新区作为临沂新行政中心被赋予高档住宅的定位。据秀水湾营销总监王伟介绍，南坊地区分为三个片区行政中心、高档住宅区、商业片区shoppingmaill，整个北城新区的规划已经在老百姓心中形成了一个理念，就是，北城新区住的都是前瞻人群。整体来说，在四月、五月、六月北城新区的房地产住宅销售是很可观的。秀水湾位居北城的商业片区，商住比在4:6，商业方面做得是商业风情一条街。现在在售的是住宅，这也我们探讨过的人气和居住密度问题，当居住密度上来了，商业自然就能做起来。

    综上，临沂房地产因其价格无泡沫，市场供给量大，但是推盘能力有限，造成了临沂现房销售的现象要比其他同等城市居多，在2013年下半年将会有一个价格很缓慢上涨、消化库存的阶段。但是，政府部门对临沂沂河路的重点整治与规划建设，十大项目的开工建设和注资，将会进一步带动罗庄板块的商业地产与住宅地产的发展，沂河路打造临沂城市商业副中心的规划会为罗庄的房地产注入主导因素，从而促使罗庄板块地产走出低谷板块的局面。