临沂一市民购房遭诉讼 法院判决以最终协议为准

    大众网临沂1月24日讯 （记者 衣方杰）临沂王先生最近为自己3年前购买的房子犯了愁，房款都已支付完毕，房子却成了诉讼争议房，退款却又因各种原因对方不能及时支付。

     2009年12月10日，王先生与刘先生、李女士口头约定，购买二人位于某小区的房屋一套，价格20万元，刘先生、李女士承诺2010年将其位于某小区的经济适用房达到居住条件后就将房屋交付给王先生。2009年12月10日王先生交购房定金1万元，刘先生为王先生出具收条一张，内容为：今收到王××购房定金1万元，房款共计20万元，2010年房产证过户前费用一次性交情，过户费由王先生承担。2010年5月1日王××付款5万元；2010年6月4日王先生付款14万元，至此房款已付清。

    王先生交付完全房款还尚未进行过户，买卖房屋就发生争议，刘先生、王女士被他人告上法庭，该房屋成为了诉讼争议房屋。房管局说有争议的房屋不能过户，今后也不知还能否过户，刘先生与王先生经协商，2011年4月10日签订协议一份，内容为：王先生放弃购买诉争房屋，刘先生返还房款20万元，并赔偿4万元，分两次于2011年9月底付清，违约者赔偿对方5万元，刘先生在协议上签字认可，王先生的女儿王女士代王先生在该协议书上签字确认。

    协议签订后，2011年5月19日王先生接到了刘先生打来的电话，协商是否降低赔偿款的事情，如果减少赔偿款他可以在三天之内一次性偿还所有款项，王先生想尽快解决此事就答应了刘先生的条件，最终与刘先生就付款问题达成协议：2011年5月20日下午刘先生一次性交付给王先生总款23万元，王先生不再追究其他违约责任。2011年5月20日下午，王先生、刘先生对于交付现金还是转账、先付钱还是先打收条发生了分歧，最终导致该款项在当天下午没有交付。王先生诉至法院，要求刘先生、李女士支付房款及赔偿款25万元、违约金5万元，诉讼费用由被告刘先生、李女士承担。

    经审理，法院判决刘先生、李女士支付房款及赔偿款23万元给王先生，驳回了王先生要求刘先生、李女士支付5万元违约金的请求。法院认为：王先生与刘先生、李女士之间的购房协议是双方真实意思表示，该协议不违反法律规定为有效协议。双方在房屋过户不成的时候达成的协议亦是合法有效。双方在2011年5月19日签订的协议是对上一协议的变更，双方最终应以变更后的协议为准，最后没有交易成功是因为付款方式约定不明造成，并不是单方违约，所以刘先生、李女士应支付房款及赔偿款23万元给王先生。

    律师观点：本报律师团主要组成单位、山东颐平律师事务所主任彭律师认为：根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”合同的变更必须经过当事人双方协商一致，并在原来合同的基础上达成新的协议，产生新的债权债务内容。故本案双方达成的解除房屋买卖的的协议合法有效。其后，他们达成的一次性支付房款及赔偿款共23万元的协议又变更了原解除协议的内容，也为合法有效。

    彭海律师告诉记者：“合同的变更主要在保持原合同关系的基础上，使合同内容发生变化，因此在合同发生变更后，当事人应当按照变更后的合同内容履行。”

    “对于本案，双方最终未能实际履行、再次发生争议，系因是交付现金还是转账、先付款还是先打收条约定不明造成的，既然约定不明，就不能视为违约。”（Dtt）