江泉房产打造罗庄后花园 进军国外房产市场

江泉城

滕厚福主任接受采访

    大众网临沂8月10日讯 山东江泉房地产综合开发有限公司是临沂市罗庄区三大本土开发商之一，策划部主任滕厚福从事房地产行业十余年时间，对临沂房地产有深刻认识，同时对罗庄房地产更有独到见解。2012年8月4日，在0539房产网下午茶第八季现场，对滕主任进行了独家现场专访，在采访过程中了解到，滕主任不但谙熟房地产，同时对传统文化、书画、陨石有很深的造诣，也是临沂首批研究和收藏陨石的专家。
    记者：滕主任您好，很感谢您能接受我们的专访。众所周知，江泉房地产公司是临沂市罗庄区很有实力的一家开发公司，现在江泉房产旗下正在开发建设的项目有哪些，您能分别就此做一下简单介绍么？
    滕厚福主任：你好。我们公司现在在建的项目有江泉国际、欧罗花园二期、江泉国际广场。江泉国际投资11亿元，是罗庄首个集低碳、环保、节能、智能于一体的高档社区，是城南区第一个真正意义上的最大生态花园社区，能容纳3000多住户，一期开发706多套住宅，现已售出578套。从气派的大门就可看到一个大型中心花园广场，绿化率达38%。该项目设有地下车位3246个。
    欧罗花园二期是一期项目基础上开发建设的，定位在中端住宅项目，先期开发了224套住宅，现在已售出56套，后期还会加推房源。欧罗花园二期位居湖台公园对面，路网完善，交通便捷，大型商业中心、农贸市场（银座、八块石农贸市场等）环绕周边，超市、学校、医院、银行、通讯中心、菜市场一应俱全。
    江泉国际广场总建筑面积121127平方米，高层住宅36600平米，公共配套500平米，商业84027平米，主体建筑为两幢25层办公建筑，高度为100米，100米以上部分为拔高构筑物，高度为25米。总户数366户，总人数1172人。江泉国际广场将作为罗庄区的标志性建筑。
    记者：罗庄房价在三区内处于较低水平，是很多市民购房置业的选择，经过近几年的发展，罗庄房价也在提升。对于罗庄房地产您有什么看法呢？
    滕厚福主任：罗庄房地产本土开发脱颖而出的开发公司主要有江泉、地王、美华等，江泉房产是近几年时间慢慢介入房地产市场的，首先开发建设的是五星级江泉大酒店。开发建设过程中我们首先注重的是建设质量，着重强调的是后期物业管理，采用酒店式管理的模式，保证居民居住环境的舒适度。
    罗庄是临沂房地产市场中的价格洼地，但是其价格升值空间是很大的。这主要体现在，罗庄的商业地产以沂河路为主正在逐步形成规模，商业地产的发展必能带动住宅，进一步提升住宅的升值空间。
    目前，罗庄房地产还存在一个现象，就是，本土开发商占据罗庄成熟中心区，外来开发商则集中在罗庄与兰山交界的边沿区，作为边沿区，它有承接两地商业的作用，于是，外来开发商多以开发商业地产为主，最有代表性的就是沂河路（原金九路），而本土开发商在城中心多以开发住宅项目为主。
    记者：沂河路是罗庄区政府重点打造的地段，集中了十大项目，区政府力争将此打造为临沂城市南部商业副中心。那么，对于罗庄发展商业地产，您有什么看法？
    滕厚福主任：罗庄商业氛围还是比较浓厚的，它是临沂的老工业区，早期形成的商业氛围和物流体系，以及建材市场都会影响到罗庄后期商业操作，加上临沂汽车南站的规划建设。如果该汽车站能够提前进入运营状态，对罗庄房地产将会带来非常强劲的拉动作用，也会加快罗庄商业地产的消化速度。
    罗庄房地产的发展，不管是在住宅还是在商业都有很大的发展，其中城区中心位置的很多商超项目就做的很不错，这其中有罗庄距离临沂市市中心距离远的因素，也有罗庄配套设施完善的功效。罗庄大力发展商业地产，这是区政府浓墨重彩的一笔，在发展思路和发展规划实施上，罗庄区政府的行动力度是很给力的，这也是为什么罗庄房地产能进一步发展的重要保障。
    记者：滕主任，您从事房地产行业有十年的时间，是咱们临沂资深地产人士，那么，您能谈谈对临沂房地产整体发展情况的看法么？
    滕厚福主任：去年的时候，我就对外说过，咱们临沂房地产即将成为香饽饽。为什么这么说呢？第一，临沂城市目前没有所谓的限价令所限制，刚性需求是还很旺盛。中小房企进入临沂市场可具备以下两个优势，其一，资本门槛低；其二，企业抗风险能力较强。第二，临沂商业地产将迎来新时代。在中国房地产开发初期，也就是九十年代初、中期，临沂的许多重要商圈都被当地及南坊的批发商所拥有，西郊及周边批发物流圈等等凭借雄厚的资金实力与驾轻就熟的商业运筹经验，在不可复制的铂金地段，先入为主拿下地块，然后通过几年的运作，一座座商业、写字楼、宾馆拔地而起。然而在当时业内人的眼里，认为这些不会快速赚钱，前期投资大，回报慢，资金占用周期长。而且在整个九十年代里，商业、写字楼物业并不是香饽饽，出租率很低，甚至被套牢。回过头来，再从现在的时点看这些商业地产，业内无不为止感叹，它们占据了临沂商圈的战略要地，其丰厚、稳定的收益是让后人追至莫及。
    然而到了当今房地产市场，土地资源日渐稀缺，房产商手头所掌握的可开发土地量之少，已构成许多企业持续发展的危机。政府在一级土地市场上的源头控制，形成了房地产企业要么向周边临沂二三线城市勉强发展，要么向商业地产转型。
    临沂房地产近几年来了很多的外地开发商，这加剧了临沂房地产市场的竞争，但是他们带来的一些新房产理念和销售思路是很可贵的财富，这也是我们本土开发商必须要学习和填补的空间。我个人认为，本土开发商和外来开发商之间缺乏的是沟通，其实，大家都想坐下来好好沟探讨一下。
    记者：滕主任，江泉房产作为罗庄的三大开发商之一，在未来的发展中有什么规划呢？
    滕厚福主任：以前我也曾提过，临沂房地产的新时代需要加入海外投资的行列。与海外资本抄底中国资本市场相反的是，中国资本也有溢出效应，不少资本为了安全起见，纷纷投资海外资产。这也是资产配置的一个新方向，毕竟将资本配置一个篮子里，风险很大。在国内房地产新政不断出台，房地产投资环境不断严峻的情况下，不少资本已经瞄准境外房地产投资。实际上在国外开发房地产并没有中国这么复杂，一切都是市场化运作，可以利用当地的投资管理咨询公司和金融公司配合，一些中小型项目也就顺顺当当的做下来了。我们江泉房产的海外投资市场规划在非洲房地产市场，目前已经在坦桑尼亚有拿地意向，具体信息以后我们会公布于众。
    记者：您从事房地产行业十年的时间里最大的收获是什么呢？
    滕厚福主任：谈到最大的收获，我个人认为就是认识了很多志同道合的朋友，大家平时在一起谈谈对房地产的看法，把不同的思想放在同一个地方交流，其中碰撞出来的不单单是思想的火花，更多的是能从自己从事的工作中获得快乐和收获。